Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Tüm gayrimenkul türlerinde 2024 yılında ülkemizde 3 milyon 43 bin gayrimenkul satış işlemi gerçekleşmişti. Bu yıl ise yaklaşık yüzde 10 artış ile 3 milyon 333 bin seviyelerine ulaştı. Toplam işlem sayısı da yine benzer bir artış oranı ile 20 milyon 523 bini aşarak tüm zamanların en çok işlem yapılan sayısına ulaştı. Yıllık harç gelirlerinde de rekor bir artış yaşandı. Tapu harç geliri geçen yıl 96 milyar 133 milyon seviyesinde iken, 2025 yılında yaklaşık yüzde 75 artış ile 168 milyar 146 milyon seviyesine yükseldi” dedi.
2025 yılında ülkemizde tüm gayrimenkul türlerinde yaklaşık 3 milyon 333 bin gayrimenkul satış işlemi yapıldı. Toplam tapu harcı geliri ise 168 milyar 146 milyon 103 bin 75 lira ile rekor kırdı. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Tüm gayrimenkul türlerinde 2024 yılında ülkemizde 3 milyon 43 bin gayrimenkul satış işlemi gerçekleşmişti. Bu yıl ise yaklaşık yüzde 10 artış ile 3 milyon 333 bin seviyelerine ulaştı. Toplam işlem sayısı da yine benzer bir artış oranı ile 20 milyon 523 bini aşarak tüm zamanların en çok işlem yapılan sayısına ulaştı. Yıllık harç gelirlerinde de rekor bir artış yaşandı. Tapu harç geliri geçen yıl 96 milyar 133 milyon seviyesinde iken, 2025 yılında yaklaşık yüzde 75 artış ile 168 milyar 146 milyon seviyesine yükseldi” dedi.
“En çok işlem Aralık ayında, ilk sıra İstanbul’da”
Aralık ayında toplamda 2 milyon 207 bin üzerinde tapu işlemi yapıldığı belirten Özelmacıklı, en çok tapu harcı gelirinin de 28 milyar 970 milyon lira ile yine Aralık ayında tahsil elde edildiğini söyledi. Özelmacıklı, “İller bazında yapılan işlem sayılarına baktığımızda İstanbul 1 milyon 931 bin tapu işlemi ve 48 milyar 288 milyon lira harç geliri ile ilk sırada yer aldı. Ankara 1 milyon 284 bin işlem ve 17 milyar 561 milyon lira harç geliri ile ikinci sırada, İzmir 880 milyon işlem ve 11 milyar 314 milyon lira gelir ile üçüncü sırada yer aldı. İstanbul’da toplam satış adedi 423 bin seviyesine yaklaşırken, en çok satış yapılan ilçe 37 bin 351 satış ile Esenyurt oldu. Ankara’da toplam satış sayısı yaklaşık 231 olurken, İzmir’de 156 bin seviyelerinde gerçekleşti” dedi.
“2026 yılında tapu masrafları artıyor”
2025 yılı için yeniden değerleme oranının yüzde 25,49 olarak tespit edildiğini ifade eden Özelmacıklı, “2026 yılı döner sermaye ücretlerine ilişkin güncel tarife cetveli yürürlüğe girdi. Döner sermaye ücreti hesabında esas alınan ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan gösterge yeni yıl itibarı ile 2 bin 227 TL olacak. Bu bedel satıştan, ipoteğe tüm Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce sunulan hizmeti etkiliyor. Örneğin İstanbul’da sadece bir satış işleminden alınan döner sermaye ücreti 5 bin 323 TL’den 6 bin 681 TL’ye yükselmiş olacak. Yetki alanı dışı tapu işlemlerinde ise yetki verilen tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı esas alınarak hesaplanan işlem ücretinin iki katı, döner sermaye ücreti olarak tahsil ediliyor. Ayrıca 2026 yılına ilişkin bina ve arazi vergi değerleri olarak, 2025 yılında uygulanan vergi değerlerinin iki kat fazlası esas alınabilecek. Bu durum nedeniyle de tapu harcı gelirlerinde rekor artışlar yaşanacak. Değerli konut vergisine ilişkin olarak da 2026 yılında eşik tutar 17 milyon 711 bin TL olarak uygulanacak. Rayiçlerdeki artış ile bu kapsamda birçok yeni mükellef oluşacak. Veraset ve intikal vergisi kapsamında da füruğ kapsamlı miras hisselerinde istisna tutarı 2 milyon 907 bin 136 liraya yükselmiş oldu. Konutlara ait çevre temizlik vergisi de su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına büyükşehir belediyelerinde 4 TL, diğer belediyelerde 3 TL olarak hesaplanacak” dedi.
“Yetki belgelerine yıllık harç getirildi”
Taşınmaz ticareti kapsamındaki sözleşmeli işletmeler dahil yetki belgelerine getirilen yıllık harç uygulamasına da değinen Özelmacıklı, “Uygulama 1 Ocak itibarı ile başladı. İşletme ve sözleşmeli işletmeler için Büyükşehir Belediyesi sınırları için yıllık olarak 40 bin TL olarak uygulanacaktır. Ödemeler Ocak ayında yapılacak. Lakin örneğin 2026 yılı Aralık ayında yetki belgesi alan kişi hem Aralık’ta hem de Ocak’ta harç ödemek zorunda kalacak. Yetki belgesi başvurularından önce de makbuzun TTBS üzerinden yüklenmesi istenecek. Düzenleme mevzuata uygun şekilde faaliyet gösteren işletmeler için önemli bir mali yük oluşturacak. Türkiye genelinde yetki belgesine sahip yaklaşık 88 bin işletme bulunuyor. Bu yeni harç ile sözleşmeli işletme sayılarından özellikle iptallerin olacağını ve kayıt dışılığın artabileceğini düşünüyorum” dedi.
“Tapuda eksik beyan cezaları 4 kat arttı”
Gayrimenkul satışlarında gerçek beyanın esas alınması amacıyla yapılan düzenleme hakkında da bilgi veren Özelmacıklı, “Harçlar Kanunu’nda yapılan düzenlemeyle tapu harcındaki eksik beyanın tespit edilmesi hâlinde uygulanacak vergi ziyaı cezası da 4 kat arttı. Bu kapsamda gayrimenkul alım-satımlarında beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapu harcı hesaplanacak, gerçeği yansıtmayan beyanlarda aradaki fark için uygulanacak vergi cezası mevcut durumda yüzde 25 iken bir kat fazla uygulanacak. Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak veya trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında da hükümdeki oran uygulanacak. Burada bir beyan affı düzenlemesi de bekliyoruz” dedi.
